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Guia Comprador – Como comprar una propiedad en España

COMPRAR, VENDER Y PROPIEDAD EN ESPAÑA
ASUNTOS LEGALES EN ESPAÑA

Nociones básicas para personas extranjeras:

· Residencia habitual en España; Legalmente se considera residente habitual en España cuando la persona permanece más de 183 días al año en territorio español o que el núcleo principal o base de sus actividades o intereses económicos se encuentran en España de forma directa o indirecta.

. N.I.E. En España, cada persona (residente o no) ha asignado un número de identificación fiscal que debe registrarse en las declaraciones de impuestos y en cualquier comunicación dirigida a la Administración Tributaria.

Es obligatorio para la compra

Hoy en día obtener el NIE toma entre 3 o 4 semanas; es necesario solicitarlo lo antes posible; Aconsejamos que visite un Notario para obtener una fotocopia compulsada de su pasaporte, requisito indispensable para poder posteriormente solicitar el correspondiente N.I.E. También puedes ir directamente a una estación de policía.

También es posible solicitar el NIE en la embajada de España en su país de origen y, en general, el proceso es más fácil.

Todos los ciudadanos no europeos deberán justificar el cruce de la frontera, es decir, en la posición fronteriza, el documento debe estar sellado.

PROCESO:

1. Elección de la propiedad.

Aconsejamos visitar agencias inmobiliarias de buena reputación

2. Contrato privado.

Una vez que la propiedad ha sido elegida, además del asesoramiento que Barleigh Ellis, puede suministrar – Barleigh Ellis ayudará solicitar toda la información jurídica, (escritura de propiedad, documento registrador, IBI, etc.), el comprador puede contactar a un abogado especializado en temas de bienes raíces para su mayor tranquilidad si lo considera necesario.

3. La propiedad puede ser adquirida:

a) Directamente a través de escritura pública otorgada por un notario.

b) Por medio de privado de compra y venta (depósito); este contrato se rige por la voluntad de las partes. Normalmente no hay transmisión de la posesión y el comprador entrega una cantidad de dinero en la cuenta. Hay dos tipos de contrato de depósito: depósito penitencial o confirmatorio.

El primer caso se conoce como la arras de 1454 del código civil, lo que significa que las partes acuerdan que si la escritura de compra y venta no se lleva a cabo por culpa del comprador, perderá la cantidad entregada de dinero y si es culpa del vendedor, él o ella tendrá que devolver el dinero recibido más tendrá que pagar al comprador, como penalidad, otra cantidad igual a la recibida.

En el caso confirmatorio, el contrato debe ser ejecutado por ambas partes, a menos que se acuerde entre ellas, el comprador y el vendedor acordaron una multa.

c) También existe la posibilidad de una opción de llamada. En este supuesto, el vendedor no puede, durante el período de la opción, vender a terceros; tiene una incidencia fiscal ya que el precio de la opción paga el 1%.

4. Inscripción en el registro de la propiedad

En España, es fundamental registrar el título de la propiedad del edificio en el Registro de la Propiedad, ya que es público, y desde el momento de su registro, tiene efectos jurídicos frente a terceros. Esta información tiene gran importancia, ya que, si no registramos nuestra propiedad en el Registro, las incautaciones u otro tipo de cargos pueden recaer en la propiedad mencionada anteriormente, siendo dicha propiedad aún dirigida al vendedor, y más tarde el comprador podría quedar privado de su activo, al haber sido ejecutado debido a deudas del vendedor (sin perjuicio de las acciones jurídicas que luego podrían proteger al comprador).

El plazo de inscripción es de un mes.

En el momento de emitir la escritura, necesitamos tener:

– NIE del comprador

– Recibo del IBI

– Certificado de la comunidad de propietarios si es el caso emitido con menos de ocho días de antelación, especificando que ha pagado todos sus alimentos con la comunidad y si hay trabajos pendientes para llevar a cabo (si han sido acordados por la Junta los correspondientes parte debe ser pagada por el vendedor) – Recibo de pago o acuerdo de subrogación si hay una hipoteca

– El pago debe ser probado, lo que significa que las cantidades de dinero entregadas en la cuenta deben tener un comprobante de transferencia o cheque con el origen de la cuenta

– Tener los últimos recibos de agua, electricidad para poder realizar el cambio de titular.

– Certificado de propiedad local Cedula de Habitabilidad. Este es un documento del gobierno local que certifica que la propiedad cumple con los requisitos para ser oficialmente habitada.

Nota: A partir del 1/6/2013 es obligatorio que todas las propiedades tengan un CEE – Certificado de Eficiencia Energética, simplemente es la calificación de eficiencia energética de la propiedad. El propósito de este documento muestra a un comprador los costos de funcionamiento potenciales de la propiedad.

 

5. Costos

En general, los gastos inherentes en una compra son los siguientes:

· Impuesto al valor agregado: en España, si el vendedor es un hombre de negocios, la operación de negociación se somete al impuesto al valor agregado. En el trato de viviendas de nueva construcción, hoy en día se aplica un tipo limitado del 10% sobre el precio de dicha vivienda. El impuesto al valor agregado con respecto a las transacciones de lotes y locales es del 21%

Si este Impuesto no es aplicable o si el vendedor no es un empresario (él / ella es un individuo), entonces el trato (de vivienda, lote o local) tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que se establece hoy en día en 10% .

· Tarifas notariales: se establecen en proporción al valor del edificio, y se aplican de acuerdo a los deberes previamente establecidos

· Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: actualmente la tasa de impuestos es del 10% sobre el precio que aparece en la escritura pública.

· Impuesto de transferencia e impuesto de timbre: si I.V.A. se han pagado de conformidad con lo explicado en el punto anterior referido a este Impuesto, el comprador paga además el Impuesto de Transferencia y el impuesto de timbre, cuya tasa vigente en Cataluña es del 1,5% del precio de negociación.

· Impuesto municipal sobre el aumento del valor de las áreas de naturaleza urbana (conocido como Plus Valia Bonus): como su propio nombre lo explica, es un impuesto que se paga a nivel municipal, es decir, en el Ayuntamiento donde se coloca el activo . “Este impuesto carga el aumento del valor de la tierra. Para su cálculo, se toman en cuenta el número de años transcurridos entre la fecha en que el vendedor adquirió el activo y la fecha de la transmisión actual. Toma como base Para su cálculo se toma como base el valor del terreno que aparece en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles, y cada Ayuntamiento aplica, posteriormente, sus propias balanzas.

De acuerdo con las leyes vigentes, el Impuesto mencionado anteriormente debe ser pagado por el Vendedor en Cataluña.

• Registro de los Honorarios de la Propiedad: El Registro de la Propiedad recibe derechos para la inscripción de la Escritura de negociación, derechos que cambian en virtud del valor de la propiedad.

6. Impuestos y pagos anuales por la propiedad de la propiedad.

Después de ver los pasos y pagos que son necesarios para la adquisición de la propiedad, el propietario no residente tendrá que pagar tres tipos de impuestos anuales. Solo como mera información, los Impuestos mencionados anteriormente son:

a) Impuesto sobre bienes inmuebles: es un impuesto municipal (que se pagará al Ayuntamiento donde se encuentra el activo). Tanto residentes como no residentes deben pagarlo. Se calcula sobre la base del valor que el Ayuntamiento otorga a la propiedad (valor de la propiedad), y cada Ayuntamiento aplica su propio coeficiente particular.

b) Impuesto a las ganancias para no residentes.

– Dependiendo del destino del edificio, los ingresos enviados a cobrar son los siguientes:

1. Los ingresos imputados de bienes inmuebles urbanos de USO DEL PROPIETARIO: El rendimiento a declarar será la cantidad de aplicación de 1,1% en el valor de la propiedad que aparece en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), si este valor se ha comprobado antes del 1 de enero de 1994 (algo que es habitual en la inmensa mayoría de los casos); De lo contrario, es necesario aplicar el 2%. En la cantidad resultante debe aplicarse la tasa impositiva del 24%, que dará la cuota a pagar.

2. Ingresos obtenidos de bienes inmuebles contratados: el rendimiento a declarar es el monto total pagado por el arrendatario, sin deducir ningún gasto. La cantidad mencionada anteriormente tiene una carga del 24%.

c) Impuesto sobre el patrimonio de los no residentes. Suprimido

7. Ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles en España.

Normalmente, la ganancia se decidirá por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.

El valor de adquisición se calculará tomando como base el monto real por el cual se adquirió el objeto de construcción de la transmisión, al que se agregará el monto de los gastos e impuestos inherentes a la adquisición, excluyendo los intereses, que se hubieran pagado para la persona actual que realiza la transmisión. Dependiendo del año de adquisición, este valor será corregido mediante la aplicación de unos pocos coeficientes de actualización que se establecen, cada año, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

El valor de la transmisión será la cantidad que aparezca en la Escritura pública de venta, a la que es necesario deducir el importe de los gastos e impuestos inherentes a la transmisión que ha sido pagado por el vendedor actual (por ejemplo, los honorarios de los Bienes inmuebles Agencia). En virtud de la fecha de adquisición, se pueden aplicar varias reducciones en el Impuesto sobre el Patrimonio (si la propiedad que ahora se transmite se adquirió antes del 31.12.96).

La tarifa que carga el beneficio calculado de acuerdo con lo explicado anteriormente es del 19%.

Pero para los años 2012 y 2013 la imposición es del 21%

8. Retención a cuenta del beneficio por la venta de un edificio.

Cuando el vendedor sea una persona natural o jurídica no residente en España, el comprador, independientemente de que sea residente o no, deberá abonar el 3% del precio que figura en la escritura pública de compraventa y deberá depositarlo. en el plazo de un mes (a partir de la fecha de emisión de la escritura antes mencionada) en la Agencia Tributaria.

Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que debe pagar por el beneficio obtenido al vender su edificio. Por lo tanto, el comprador deberá entregar el formulario 211 al vendedor; esta forma demuestra que el 3% realmente ha sido depositado en la Agencia Tributaria, de modo que el vendedor pueda deducir la cantidad mencionada del monto que debe pagar por el beneficio obtenido en la venta del edificio si la cantidad retenida y depositada en la Agencia Tributaria (3%) es superior a la cantidad que debe depositarse con vistas a la ganancia obtenida.

Este documento es puramente informativo; bajo ninguna circunstancia es vinculante y está sujeta a revisión especialmente en su párrafo fiscal teniendo en cuenta los cambios en este asunto

 

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